Projectontwikkeling: budget en vertrouwen– meer heb je niet nodig
In Eindhoven worden momenteel woningen gebouwd aan de Schumannstraat. Heesakkers Infra vormt samen met de ontwikkelaar Complan en bouwaannemer Van Gisbergen een bouwteam. De 1e fase van de bouw is inmiddels gestart en het team kijkt terug op een succesvol traject.
In deze blog: 5 tips bij het ontzorgen van projectontwikkelaars.
vlnr: Alf van der Sanden (Van Gisbergen), Bas Paridaans (Complan) en Frank Bankers (Heesakkers Infra). Op de achtergrond is de sloop al in volle gang.
Tip 1: Er zijn (grofweg) twee soorten projectontwikkelaars. Kies dus een passende aanpak.
Frank: “Sommige projectontwikkelaars hebben het ontwikkelingsproces geheel in eigen hand; advies, ontwerp en uitvoering worden in eigen beheer uitgevoerd. Andere projectontwikkelaars besteden deze processtappen uit aan externe partijen. Een (project)ontwikkelaar die geheel afhankelijk is van externe partijen moet veel vertrouwen hebben in de samenwerking. Voor deze ontwikkelaar is een bouwteam de way-to-go. Voor dit project heeft Heesakkers Infra de projectvoorbereiding op zich genomen, alsmede de realisatie van de buitenruimte. Dat zorgt voor overzicht en weinig onnodige schakels.”
Voor deze ontwikkelaar is een bouwteam de way-to-go.
– Frank Bankers
Bas: “Heesakkers Infra heeft ons ontzorgd en gaf advies en sturing indien nodig. Ook kijken we samen vooruit in het proces. Frank was vaak al drie stappen verder en dat heeft veel invloed gehad op een soepele uitvoering. Heesakkers Infra heeft hierbij ook de verantwoordelijkheid op zich genomen, waardoor de bouw tot op heden binnen budget op een goede wijze werd gerealiseerd met het oog op een goede kwaliteit.”
Tip 2: Schakel niet met te veel partijen (zonder integrale visie)
Ontwikkelaars zoals Complan moeten alles van A tot Z regelen en schakelen daar legio partijen voor in: een adviesbureau, een ontwerpbureau, een aannemer, etc. Al deze partijen hebben een commercieel belang en sturen daarop. De ontwikkelaar moet hierdoor veel moeite doen de controle en het overzicht te behouden.
De sloop aan de Schumannstraat in Eindhoven.
Bas: “Wij hebben dat anders aangepakt. Heel simpel; Heesakkers Infra is geheel verantwoordelijk voor het project. Frank is mijn rechterhand en hoofdverantwoordelijke voor de buitenruimte. Het grootste voordeel van één aanspreekpunt en een bouwteam is dat we vooruit kunnen kijken. In de voorbereidingsfase hebben we de bomen al gerooid zodat we het risico van broedende vogels wegnamen. Daarnaast zijn we direct gestart met de sloop van het gebouw omdat dit vaak onvoorziene zaken met zicht mee brengt. De benodigde materialen zijn besteld aangezien de levertijden hoog oplopen. De nieuwe wetgeving met betrekking op de AP04 heeft Heesakkers Infra keurig op tijd geregeld. Met veel partijen met elk hun eigen discipline is dit soort integraal denken bijna niet mogelijk. Door het werken in een bouwteam is het ontwerpen en voorbereiden veel sneller en goedkoper gebleken.”
Het grootste voordeel van één aanspreekpunt en een bouwteam is dat we vooruit kunnen kijken.
– Bas Paridaans
Tip 3: Zet in op vertrouwen
Frank: “In het geval van werken in een bouwteam werk je samen op basis van vertrouwen. Bij veel andere partijen zien we vaak dat ze werken met logge bestekken en contracten. Mijns inziens moeten we streven naar transparantie en korte communicatielijnen. Het lijkt een risico, maar als je de juiste partijen weet te vinden plukt iedereen hier de vruchten van. De kosten op een project worden immers veel lager en daar kunnen alle partijen van profiteren.”
Bas: “Dit project is bijvoorbeeld op één A4-tje aangenomen met één voorwaarde; Heesakkers Infra dient de werkzaamheden uit te voeren binnen het gestelde budget met de juiste kwaliteit. Er is vertrouwen in elkaar en dan heb je geen logge bestekken nodig. Het geld kunnen we beter aan andere zaken besteden dan aan een juridisch uitgediept contract.”
Er is vertrouwen in elkaar en dan heb je geen logge bestekken nodig.
– Bas Paridaans
Tip 4: Zorg dat een partij verantwoordelijk is voor het houden van overzicht
Bas: “Een ander gevaar van te veel partijen bij één project betrekken is het ontbreken van een teamgevoel. Als de voorbereidingsfase is afgelopen, dan moet de bouwaannemer zich nog helemaal verdiepen in het werk omdat hij daar niet bij betrokken is geweest. Iedereen focust zich op zijn eigen stukje en niet op het geheel. Bij het ontzorgen van een ontwikkelaar zoals mijzelf is het geheel juist erg belangrijk om het overzicht te houden.”
Frank: “Door in een bouwteam te werken maak je gebruik van elkaars kwaliteiten en voelt het ook echt als een team met een gezamenlijk doel. Als Heesakkers Infra uitgenodigd wordt deel te nemen in een bouwteam voelen wij ons ook verantwoordelijk voor een goede en complete uitvoering.”
Een digitaal ontwerp van het resultaat.
Tip 5: Werk met een taakstellend budget
Bas: “Bij dit project hebben we gezegd: We hebben een taakstellend budget voor het gehele werk waarbinnen Heesakkers Infra zijn werkzaamheden kan uitvoeren. Wij weten waar we aan toe zijn en de aannemer komt daardoor met efficiëntieslagen en praktisch advies. Doordat Heesakkers Infra geen calculatie en offertekosten hoeft te maken en hun eigen kwaliteit in kan brengen worden veel kosten vermeden. Ik werk nu met een partij waar ik vertrouwen in heb en hoef ik geen uitgebreide aanbesteding te bekostigen.”
Frank: “Wij hebben tot nu toe een mooi project gerealiseerd. Doordat voorbereiding en uitvoering synchroon liepen hebben we veel kosten vermeden. Hierdoor zijn we financieel gezien tevreden. De meeste geschillen ontstaan immers over geld. Met een taakstellend budget is dat getackeld. Ook wij werken liever op deze manier. We schatten het risico in zoals aannemers dat doen en geloven dat het project voor dat geld gemaakt kan worden. Natuurlijk gebeuren er onverwachte zaken die je samen oplost. We kunnen dan achteraf niet nog eens de opdrachtgever belasten met kleine meer en minderwerken.”
De meeste geschillen ontstaan immers over geld. Met een taakstellend budget is dat getackeld.
– Frank Bankers
Het project
Frank: “Inmiddels hebben we een goedgekeurd plan van de gemeente Eindhoven, het bestaande gebouw is gesloopt en de sanering is gereed. Het vervolg; bouwrijp maken, woonrijp maken en 5 jaar garantie afgeven op het groen. Veel problemen zijn we voorgebleven door deze manier van werken. Als de bouw klaar is kunnen we trots zijn op hoe we dit samen voor elkaar hebben gekregen. Inmiddels weten veel opdrachtgevers hoe onze aanpak in een (mini-)bouwteam werkt en de reacties zijn positief.”
Bas: “Als ik terugkijk naar dit ontwikkelingstraject wil ik niet meer anders. Waarom? Omdat veel van bovengenoemde frustraties achterwege bleven.”
Meer weten over het bouwteam? Check een van de vorige artikelen over dit onderwerp.
Naar overzicht
